Hofübergabe – die wichtigsten Punkte

Die Hofübergabe ist ein zentraler Schritt im Leben landwirtschaftlicher Familienbetriebe. Sie erfordert nicht nur wirtschaftliche und rechtliche Klarheit, sondern auch ein gutes Miteinander zwischen den Generationen. Dieser Beitrag fasst die wichtigsten rechtlichen und praktischen Fragen rund um die Übergabe eines Hofes kompakt zusammen – insbesondere unter Berücksichtigung des Höferechts.

Gilt Höferecht?

Zunächst muss geklärt werden, ob Höferecht Anwendung findet oder nicht. Dazu bedarf es eines Blickes in den Grundsteuerbescheid.

• Hat der landwirtschaftliche Betrieb einen Grundsteuerwert von mehr als 54.000 € und liegt in den Bundesländern Niedersachsen, Nordrhein-Westfalen, Schleswig-Holstein oder Hamburg, handelt es sich grundsätzlich um einen Hof im Sinne der Höfeordnung. Vielfach ist nicht bekannt, dass dies auch gilt, wenn im Grundbuch kein Hofvermerk eingetragen ist. Ein Hof ist dann nur dann nicht gegeben, wenn eine Erklärung gegenüber dem Landwirtschaftsgericht abgegeben wurde, dass es sich nicht um einen Hof im Sinne der Höfeordnung handeln soll.

• Liegt der Grundsteuerwert zwischen 27.000 € und 54.000 €, besteht die Hofeigenschaft, wenn der Hofvermerk im Grundbuch eingetragen ist.

• Bei einem Grundsteuerwert unter 27.000 € besteht die Hofeigenschaft grundsätzlich nicht. Dennoch muss ins Grundbuch geschaut werden, ob ein Hofvermerk eingetragen ist. Dann nämlich besteht die Hofeigenschaft bis zur Löschung dieses Vermerkes fort.

Zu prüfen ist schließlich noch, ob die Übergangsregelung des § 19 Abs. 3 HöfeO einschlägig ist. Diese ist ab dem 1.1.2025 eingeführt worden, weil bislang die Hofeigenschaft von dem Wirtschaftswert abhängig war, der ab dem 31.12.2024 abgeschafft wurde. Danach besteht die Hofeigenschaft bis Ende 2026 fort, wenn sie bis Ende 2024 bestanden hat, ab 1.1.2025 aber eigentlich entfallen war. Umgekehrt gilt dasselbe: Die Hofeigenschaft gilt bis Ende 2026 nicht, wenn sie bis Ende 2024 nicht bestanden hat, ab 1.1.2025 aber eigentlich eingetreten ist.

Zudem muss geprüft werden, ob die Hofeigenschaft „außerhalb des Grundbuchs“ entfallen ist, weil die Landwirtschaft auf dem Hof endgültig eingestellt wurde.

Absicherung der Altenteiler

Die Hofabgeber müssen gut abgesichert sein. Klassischerweise geschieht dies durch:

• ein lebenslängliches unentgeltliches Wohnungsrecht an klar definierten Räumen auf dem Hof

• eine monatliche finanzielle Zahlung

• eine Regelung zur Organisation der Pflege im Alter

Damit ist gemeint, dass sich die Übernehmerin bzw. der Übernehmer darum kümmern, dass die Eltern im Alter die Leistungen der Pflegeversicherung erhalten, also entsprechende Anträge gestellt werden, die Dienstleistung überwacht wird, unter Umständen externes Pflegepersonal eingestellt wird, Hilfsmittel beschafft werden, Wohnungs- und Wäschereinigung organisiert werden.

Sicherung der Hoffortführung

Die Hofübernehmerin oder der Hofübernehmer müssen imstande sein, den Hof mit Gewinn fortzuführen. Daher sollte der Hof vollständig – also mit allen Flächen, Gebäuden, Maschinen, Tieren (lebendem und totem Inventar) und allem Soll und Haben – übertragen werden.

Die Übernehmerin bzw. der Übernehmer müssen kritisch prüfen, ob sie eventuell zu übernehmende Verbindlichkeiten und die Altersabsicherung der Eltern finanziell bewältigen können. In der Regel ist an dieser Stelle die Unterstützung durch den betrieblichen Steuerberater oder die Steuerberaterin erforderlich.

Abfindung der weichenden Erben

Die weichenden Erben müssen von der Übernehmerin bzw. dem Übernehmer abgefunden werden. Dies geschieht bei einem Hof im Sinne der Höfeordnung auf der Basis des sogenannten Hofeswertes – das sind 60 % des Grundsteuerwerts des Betriebs der Land- und Forstwirtschaft.

Beispiel:
Grundsteuerwert 500.000 €, Hofeswert also 300.000 €.
Die Familie: Eltern und drei Kinder, Erbanspruch jedes Kindes: ein Sechstel.
Die Hofabfindung berechnet sich dann so: 300.000 : 6 = 50.000 €.

Das ist aber nur der Ausgangsfall, würden keinerlei Verbindlichkeiten übernommen. Die Altenteilsverpflichtungen sowie Bankverbindlichkeiten zählen als zu berücksichtigende Abzugspositionen. Bis zu 80 % des Hofeswertes können gegebenenfalls abgezogen werden.

Beispiel (wie oben):
Der kapitalisierte Betrag des Wohnungsrechts und der monatlichen Barrente für die Eltern macht 80.000 € aus, Darlehen bei der Bank werden i.H.v. 130.000 € übernommen. Dann können diese 210.000 € von dem Hofeswert von 300.000 € abgezogen werden. Es verbleibt ein Hofeswert von 90.000 €. Die Hofabfindung beträgt dann: 90.000 : 6 = 15.000 €.

Noch komplizierter wird es, wenn die Erben schon Leistungen erhalten haben oder Zuschläge zum Hofeswert zu machen sind (z. B. wegen vermieteter Häuser auf der Hofstelle).

Weiterer Regelungsbedarf

Zu regeln sind außerdem:

• Zeitpunkt der Übertragung

• Rückfallklauseln, z. B. weil die Übernehmerin/der Übernehmer vor den Übergebern verstirbt oder gegen die übernommenen Verpflichtungen wiederholt grob verstößt.
  
  Für diesen Fall besteht dann ein Anspruch des Hofübergebers bzw. der Hofübergeberin auf Rückgabe des Hofes. Investitionen und geleistete Abfindungen werden dann erstattet, der Hof muss nach der anstehenden Ernte zurückübertragen werden.

• Modifikation der Nachabfindungsansprüche der weichenden Erben:
  Ohne eine solche ergibt sich aus dem Höferecht, dass die weichenden Erben an Erlösen zu beteiligen sind, die die Hofübernehmerin/der Hofübernehmer innerhalb von 20 Jahren (gerechnet ab Datum der Umschreibung des Eigentums im Grundbuch, nicht also ab Datum der Unterzeichnung des Übergabevertrages beim Notar) durch Flächenverkäufe, Zubehörverkäufe oder nicht landwirtschaftliche Einnahmen erzielt.
  
  Dies steht einer Betriebsentwicklung oft im Wege, sodass vielfach vereinbart wird, dass Erlöse, die in den Betrieb reinvestiert werden, nicht zu Ansprüchen der weichenden Erben führen. Im Gegenzug erhöht die Hofübernehmerin/der Hofübernehmer die Abfindungszahlung.
  
  Diese Regelung ist besonders wichtig, denn gerade der Nachabfindungsanspruch der weichenden Erben wegen nicht landwirtschaftlicher Einnahmen ist heute von großer praktischer Bedeutung. Dazu zählen z. B.: Einnahmen aus fremd vermieteten Gebäuden (z. B. Scheunen oder Landarbeiterhäuser), Pachteinnahmen für Windkraft-Standorte oder PV-Anlagen-Standorte oder Entschädigungen für Leitungen, die durch hofzugehörige Flächen verlegt werden.
  
  Wichtig: Eine solche Modifikation der Nachabfindungsansprüche der weichenden Erben bedarf der Zustimmung und des Einvernehmens mit den weichenden Erben. Ratsam ist es daher, diese frühzeitig einzubinden und ein gutes Verhältnis zu pflegen.

Genehmigung durch das Landwirtschaftsgericht

Der Hofübergabevertrag bedarf der Genehmigung durch das Landwirtschaftsgericht. Nur so erlangt er Wirksamkeit.

Das Gericht prüft:

• ob der Hof möglichst ungeschmälert übertragen wird

• ob die Altenteilslasten für den Hof tragbar sind

• ob der Hofübernehmer bzw. die Hofübernehmerin wirtschaftsfähig sind

• ob der Hofübernehmer bzw. die Hofübernehmerin in der Bewirtschaftung nicht unangemessen eingeschränkt werden

Die Genehmigung wird durch den Notar eingeholt.

Kosten

Die Kosten von Notar, Gericht und Grundbuchamt richten sich nach dem 0,5-fachen Grundsteuerwert des Betriebs der Land- und Forstwirtschaft, nicht nach dem wirklichen Verkehrswert des übertragenen Grundbesitzes.

Dieses Kostenprivileg gilt aber nur, wenn der Hof auch tatsächlich fortgeführt wird und bei der Übernehmerin bzw. dem Übernehmer einen Teil der Existenzgrundlage bildet.

Höher wird der Wert für die Kostenberechnung zudem angesetzt, wenn der Umfang der von der Übernehmerin/dem Übernehmer erbrachten Gegenleistungen (Altenteil, Übernahme von Verbindlichkeiten) höher ist als der 0,5-fache Grundsteuerwert. Es wird dann die Summe der Gegenleistungen als Grundlage herangezogen.

Fazit: die wichtigsten Punkte bei der Hofübergabe

Die Hofübergabe ist rechtlich komplex und emotional anspruchsvoll. Besonders wichtig sind:

• Die Klärung, ob Höferecht zur Anwendung kommt

• Eine klare und faire Absicherung der Altenteiler

• Die wirtschaftliche Tragfähigkeit der Übernehmerin bzw. des Übernehmers

• Die transparente Regelung der Abfindung für weichende Erben

• Der vorausschauende Umgang mit Nachabfindungsansprüchen

• Eine sorgfältige Vorbereitung und Genehmigung des Vertrags

Einzelheiten können Sie dem Beitrag in der top agrar-Ausgabe März 2025 (Übergabevertrag: Darauf kommt es an!) entnehmen, den ich mitverfasst habe.

Zum Thema Hofübergabe empfehle ich außerdem den top agrar-Ratgeber Hofübergabe, der in der 3. Auflage gerade neu erschienen ist. Ich habe intensiv daran mitgewirkt (17 von 34 Beiträgen verfasst oder mitverfasst).