Seit 1. Januar 2025 gilt für befristete Pachtverträge die Textform statt der Schriftform.
§ 585a BGB lautet:
„Wird der Landpachtvertrag für längere Zeit als 2 Jahre nicht in Textform geschlossen, so gilt er für unbestimmte Zeit.“
Hier wird erläutert, was das bedeutet.
Hintergrund
Wie kommt ein Landpachtvertrag zustande? Ganz einfach: durch formfreie Einigung über den Pachtgegenstand, die Vertragsparteien, den Pachtzins und die Laufzeit. Ein Pachtvertrag kann also ohne Weiteres auch per Handschlag wirksam geschlossen werden, die Schriftform ist aus Beweisgründen ratsam.
Anders ist dies in Bezug auf die Kündigung. Diese bedarf nach § 594 f BGB der Schriftform, eine mündliche Kündigung ist unwirksam.
126 BGB lautet:
„Ist durch Gesetz schriftliche Form vorgeschrieben, so muss die Urkunde von dem Aussteller eigenhändig durch Namensunterschrift oder mittels notariell beglaubigten Handzeichens unterzeichnet werden.“
Benötigt wird also ein Kündigungsschreiben mit Unterschrift.
Soll ein Vertrag aber mit einer festen Laufzeit abgeschlossen werden (befristeter Vertrag), ist § 585 a BGB zu beachten. Dieser lautete bis zum 31.12.2024:
„Wird der Landpachtvertrag für längere Zeit als 2 Jahre nicht in schriftlicher Form geschlossen, so gilt er für unbestimmte Zeit.“
Das Problem besteht darin, dass ein auf unbestimmte Zeit abgeschlossener Vertrag jederzeit mit einer Frist von 2 vollen Pachtjahren (abzüglich 3 Werktage) kündbar ist (§ 594a BGB). Um zu verhindern, dass der Vertrag jederzeit mit 2-Jahres-Frist gekündigt werden kann, musste er in schriftlicher Form abgeschlossen werden = Papier mit Unterschriften.
Die neue Fassung des § 585 a BGB (ab 1.1.2025) lautet:
„Wird der Landpachtvertrag für längere Zeit als 2 Jahre nicht in Textform geschlossen, so gilt er für unbestimmte Zeit.“
Erläuterungen
Was Textform ist, steht in § 126 b BGB:
„Ist durch Gesetz Textform vorgeschrieben, so muss eine lesbare Erklärung, in der die Person des Erklärenden genannt ist, auf einem dauerhaften Datenträger abgegeben werden. Ein dauerhafter Datenträger ist jedes Medium, das
- es dem Empfänger ermöglicht, eine auf dem Datenträger befindliche, an ihn persönlich gerichtete Erklärung so aufzubewahren oder zu speichern, dass sie ihm während eines für Ihren Zweck angemessenen Zeitraums zugänglich ist, und
- geeignet ist, die Erklärung unverändert wiederzugeben.“
Es ist nun also bei der Textform statt der Schriftform nicht mehr eine eigenhändig unterzeichnete Urkunde erforderlich, sondern eine dauerhafte unveränderte Speicherung der Erklärung.
Textform
Als für die Textform anerkannte Speichermedien gelten: Papier (Kopie, Fax, Telegramm), elektronische Dokumente (Speicherkarte, DVD, USB-Stick, E-Mail, SMS, WhatsApp)
Keine Speichermedien sind Audionachricht und Anrufbeantworter.
Zweck des Formerfordernisses bei befristeten Verträgen
Der Zweck besteht darin, den Erwerber verpachteter landwirtschaftlicher Grundstücke zu schützen. Denn gemäß §§ 593 b, 566 BGB tritt der Erwerber in den Pachtvertrag ein. Er muss daher wissen, woran er ist. Es geht also um eine Beweisfunktion: auch über viele Jahre hinweg soll ein Beleg bestehen, durch welchen die wichtigsten Abreden des Vertrages nachgewiesen werden können.
Fallbeispiel
A schreibt B per WhatsApp, er habe ihm einen Pachtvertrag per Email geschickt. Er fragt, ob er einverstanden ist. B antwortet per WhatsApp mit Daumen hoch.
Problem
Die große Frage ist, ob – unter Umständen nach vielen Jahren – die WhatsApp noch verfügbar ist, aus der sich der Vertragsschluss ergibt.
Ratschlag
Bei der Errichtung lang laufender Pachtverträge ist eindeutig zur Schriftform zu raten! Der Dokumentationsaufwand ist gering, bei manchen elektronischen Dokumenten dürfte er höher sein. Ein schriftlicher Vertrag, der unterzeichnet wurde, wird gelocht und abgeheftet. Fertig! So ist für lange Zeit der Beweis aller Vertragsdetails gesichert.
Übergangsregelung: Achtung!
Durch das „Bürokratieentlastungsgesetz IV“ wurde bestimmt, dass auf Landpachtverhältnisse, die vor dem 1.1.2025 abgeschlossen wurden, § 585 a BGB in der alten Fassung bis einschließlich 1.7.2026 anzuwenden ist. Auf Landpachtverhältnisse hingegen, deren Änderung ab 1.1.2025 vereinbart wird, ist ab dem Zeitpunkt der Änderungsvereinbarung § 585 a in der neuen Fassung anwendbar.
Daraus folgt:
- Neue befristete Verträge ab 1.1.2025 bedürfen der Textform, damit sie nicht mit der Frist des §§ 585 a jederzeit schriftlich kündbar sind.
- Alte befristete Verträge (Vertragsschluss vor dem 1. 1. 25), die die Schriftform einhalten, sind wirksam und daher vor Laufzeitende grundsätzlich nicht ordentlich kündbar. Hier besteht kein Änderungsbedarf.
- Alte befristete Verträge (Vertragsschluss vor dem 1.1.25), die nur mündlich oder konkludent abgeschlossen wurden, sind mit der Frist des § 594 a BGB kündbar, da sie die Schriftform nicht beachten (Rechtslage wie bislang).
- Alte befristete Verträge (Vertragsschluss vor dem 1.1.25), die die Textform erfüllen, nicht aber die Schriftform, „wachsen“ mit ihrer Restlaufzeit „in die Formwirksamkeit hinein.“ (Heilung des Schriftformmangels ab dem 2.7.2026). Bis zum 1.7.2026 gelten sie als formunwirksam, ab dem 2.7.2026 gelten sie als formwirksam. Es besteht dann also keine vorzeitige ordentliche Kündigungsmöglichkeit mehr vor Laufzeitende!
- Juristisch noch ungeklärt ist es, wenn eine Kündigung vor dem 1.7.2026 wegen Formmangels unter Beachtung der 2-Jahres-Frist des §§ 594 a BGB erfolgt und das Vertragsende nach dem 1.7.2026 ist. Wird die begründete Kündigungserklärung von vor dem 1.7.2026 dann ab dem 2.7.2026 unwirksam, weil der Formmangel geheilt wurde? Meines Erachtens nein, die Kündigung ist wirksam.
Pachtverlängerungsvereinbarungen
Zur Wirksamkeit einer Pachtverlängerungsvereinbarung ist die Einigung über die Parteien, den Pachtgegenstand, den Preis, die Vertragslaufzeit und die Bezugnahme auf den Ursprungsvertrag erforderlich. Auch hier gilt § 585 a BGB: die Textform ist ausreichend.
Aber Achtung: Eventuell enthält der Ursprungsvertrag eine Schriftformklausel (also die Abrede, dass Änderungen des Vertrages der Schriftform bedürfen). Es ist unklar, ob in diesem Fall eine Pachtverlängerungsvereinbarung mit Textform wirksam wäre. Meines Erachtens ist das nicht der Fall.
Der Ratschlag lautet daher auch hier: Bitte die Schriftform für die Pachtverlängerungsvereinbarung einhalten.
